北京2011年限购之初，商住公寓市场曾一度卖的非常火爆，山西商人一口气买下一层楼的交易事件并不让业界意外。但当市场逐渐“冷静”下来，随着供需结构的变化，近两年来北京商住公寓一直难以突围，尤其产权年限越来越少之后，商住市场库存更加难以消化。

    不过，史上最严的“限购令”降临通州，加之北京近一个月时间地王频出，投资客重新将目光瞄准了商住公寓产品，尤其在通州板块，商住公寓产品成交价轻松达到3.6万元∕平方米，而商业甚至高达7.2万元∕平方米。

    近日，《证券日报》记者在通州运河核心区商住、商业项目“集中营”实地走访发现，项目案场来访人数确实很多。在近日开盘的保利大都汇项目销售中心，记者发现，开放式沙发、休息区都坐满了看房的人，销售员正在为两组购房者讲解沙沙盘，而且其中不乏对项目写字楼感兴趣的大客户。

    通州商铺卖到“7万元+”高价

    《证券日报》记者多次在通州运河核心区调研发现，在运河沿线已经聚集了保利、富力、远洋、绿地等多家全国大型开发商，而其所拿土地的性质多为金融性用地，涉及的规划业态以写字楼、商业以及商住公寓等为主。

    目前来看，上述多个项目正处在开工建设当中，围挡严密，周边居民楼并不密集，但道路交通较为方便。此外，极少数项目拿到预售证开始销售，其中保利地产所开发的保利大都汇属于率先入市的项目之一。

    “整体通州运河核心区板块大概有400多万平方米的地上规模，但现在具备开工条件的10%都不到。”保利大都汇相关负责人向《证券日报》记者透露，“我们这两块地是今年年初的时候拿到开工证的，大概7万-8万平方米，开发速度较快”。

    有消息人士向《证券日报》记者透露，作为保利进驻通州的第一个项目，也是紧邻运河的核心区商业艺术综合体项目，11月8日开盘单日认购高达12亿元，与今年商住公寓排行前五位项目在前10个月的签约额基本相当。

    更重要的是，该人士进一步向本报记者透露，在此次日销的12亿元销售额中，主要是三种业态贡献的，且其均价都超过3.6万元∕平方米，其中，写字楼与商住公寓成交价约为3.6万元∕平方米，而商铺售价高达7.2万元∕平方米。

    而记者在调查中也发现，通州目前开售的商住公寓均价大多数都远远超过3万元∕平方米，个别项目成交价甚至超过4万元∕平方米。

    “通州运河核心区的商业资产比较稀缺，体量不大，升值潜力比较大，如果我有资金，我也会投资的。”一位长期关注该项目人士向本报记者直言。

    对此，亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，保利大都汇所处的新城核心区经过年中数月的去化，目前已是“一房难求”，特别是不限购的商住公寓，更是只有这一个新项目获得预售许可证，允许开盘入市，而新城核心区还有华远、绿地开发的多个商住公寓项目均在上半年就已开始蓄客，客户基数大，这几个项目在位置上又相差无几，因此保利大都汇的率先入市，基本上是吸纳了新城核心区的所有购房需求，也是造成该项目热销的重要原因。

    商住房市场全面反弹

    事实上，通州区是北京商住公寓成交热度最高的区域。据亚豪机构统计，2015年1月份-10月份，通州区共成交商住公寓2912套，在北京16个行政区中拔得头筹，占到整体商住公寓市场21%的比重。

    郭毅认为，通州商住公寓市场的火热，源自通州“北京行政副中心”的定位。11月5日，郭金龙市长考察通州，确认了2018年开始，北京市行政事业单位将陆续迁往通州，为此通州区还将投入300亿元用于基础设施建设，再加上通州新城近几年本身就已在交通、商业、教育、医疗等综合配套上的长足发展，购房者看好通州楼市未来的增值潜力，但在“加强版限购”的挤压下，商住公寓成为首选。

    而在通州区商住公寓火爆成交的背后，是北京整个商住市场的再次抬头，而且呈现“量价齐升”的局面。

    据亚豪机构统计数据显示，2015年1月份-10月份，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。然而，同期住宅成交金额的同比涨幅为34%，别墅也不过69%。在价格方面，2015年1月份-10月份，北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米，而同期住宅均价涨幅为11%，别墅甚至小幅下滑了2%。

    郭毅称，在北京执行了5年时间的严格限购之后，2015年北京楼市成交量出现全面反弹，特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地价向高房价的传导过程中时，住宅价格的走高，不仅超出了部分刚需客群的购买力，还促使一些投资客看好楼市后市，无论是对于刚需客群、还是投资客，北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小也令总价可控，因此购房需求的集中涌入。

    而从市场前景来看，商住公寓将会逐步占据北京楼市的成交主力。今年出现的住宅用地中，五环以内住宅用地的楼面地价基本在5万元/平方米以上，六环以内的住宅地价也均超3万元/平方米大关，这意味着北京住宅市场将整体高端化，未来住宅单套售价将在500万元以上。

    在这样的市场背景下，商住公寓的单套总价还能保持在200万元-300万元左右，低总价、不限购的优势将得到充分发挥，并成为刚需客群的首选。

    但另外一个不可忽视的事实是，北京商住公寓的库存并不低。据亚豪机构向本报提供的数据显示，截至2015年10月底，北京商住公寓库存为27470套，相当于北京住宅库存的30%以上，这意味着这个市场未来竞争也将非常激烈。

    (王丽新 )